При проведении сделки по купле-продаже недвижимости часто риэлтор требует от стороны продавца предоставлять для сделки справки из НД и ПНД, объясняя это желанием покупателя убедиться в том, что владелец недвижимости на момент сделки является полностью дееспособным. При этом не будет лишним задуматься о таком запросе и покупателю, который решил покупать квартиру самостоятельно без какой-либо посторонней помощи.
При этом водительское удостоверение и разрешение на ношение оружия не заменяют данные две справки, хотя бы по причине того, что они могут быть выданы несколько лет назад.
В целом, чтобы снизить риски оспаривания сделки в причине недееспособности продавца, можно использовать один или сразу несколько вариантов:
- Получение от собственника жилья справок от НД и ПНД
- Страхование титула
- Удостоверение сделки у нотариуса, который уполномочен законом делать запросы в различные инстанции для подтверждения права и дееспособности представителей обеих сторон.
Справка из НД – это документ, выданный в наркологическом диспансере по месту постоянной регистрации собственника-продавца. Подтверждает то, что он на конкретную дату не числится на учете в этом медицинском учреждении. Если же все-таки он там числится – то дееспособность одной из сторон в этом случае может оказаться под большим вопросом.
Справка из ПНД – это аналогичная справка, получаемая по месту постоянной регистрации продавца в психоневрологическом диспансере.
При этом есть важный момент! Если на момент сделки продавец квартиры уже числится на учете в НД или ПНД, это еще не говорит о том, что он стал недееспособен (это вправе решать только российский суд). Но лучше будет отказаться от сделки в таких обстоятельствах, так как повышаются риски того, что она может быть в дальнейшем пересмотрена и оспорена.
В обратной ситуации тоже есть небольшой процент опасности – если даже на момент подписания сторонами договора и заключения сделки нет действующего решения суда о признании недееспособности продавца, то впоследствии все равно возможен риск отмены перехода права собственности при оспаривании сделки по этой причине. Суд РФ может признать такого продавца недееспособным уже после сделки, и посчитать, что в момент ее совершения он не полностью понимал и осознавал значение своих действий (согласно ст. 177 ГК РФ).